Hän näkee pohjoismaiden vakaan tilanteen, sekä taloudellisesti että poliittisesti, tärkeänä myötävaikuttavana tekijänä: ”Pohjoismaiden kiinteistö markkina näyttää valoisalta. Erityisesti Ruotsissa ja Suomessa kiinnostus kansainvälisiltä sijoittajilta on vahvaa, mitä käytännössä tarkoittaa, että potentiaalisia ostajia löytyy enemmän kuin myyjiä”.

Mielenkiintoisimmat segmentit ovat logistiikka- ja toimistosegmentti, jota ohjaavat lisääntynyt kaupungistuminen ja jatkuva rakenteellinen muutos fyysisestä kivijalka kaupasta e-kauppaan. Vajaakäyttöaste on ennätyksellisen alhainen ja uudistuotannossa on suhteellisen maltillinen kehitys. Kaikki tämä johtaa yleensä siihen, että uusista vuokrasopimuksista neuvoteltaessa vuokrat nousevat. Näin ollen uskomme, että kiinteistöyhtiöiden tulos todennäköisesti kasvaa myös tulevina vuosina. Olemme myöskin havainneet, että kiinnostus kansainvälisten sijoittajien keskuudessa on vahva erityisesti logistiikkakiinteistöihin, jotka sijaitsevat lähellä suurkaupunkeja, koska siellä on mahdollista saada hyviä tuottoja ja pitkiä sopimuksia.

Koron merkitys kiinteistömarkkinoihin?

Tulevasta korko kehityksestä on tällä hetkellä epävarmuutta, joka myös heijastuu kiinteistömarkkinoihin. ODIN Kiinteistö on antanut vakaan tuoton kuluneen vuoden aikana huolimatta siitä, että keskuspankit ovat viestittäneet nousevista koroista. Keskuspankkien viimeaikaiset lausunnot ovat kuitenkin hälventäneet pelkoja äkillisestä korkojen noususta. Tuoton takana on osaltaan se, että olemme sijoittaneet kiinteistöyhtiöihin, jotka ovat aktiivisesti tehneet toimenpiteitä pitääkseen korkokulut aisoissa myös jatkossa.

Kiinteistösijoitusyhtiöiden yleinen velkaantuneisuus on vähentynyt viime vuosina ja keskimääräinen velka suhteessa kiinteistöomaisuuteen on salkkuyhtiöissämme nyt noin 44 %. Lisäksi vanhojen kiinteäkorkoisten sopimusten uudelleen järjestelyt on johtanut siihen, että korko kustannukset ovat selvästi alhaisemmat, kun aikaisemmin ja sen lisäksi lainat ovat entistä pidempiä. Odotuksissa on siis, että alhaiset korkokulut antavat erittäin hyvän suojan mahdollisesti nouseviin markkinakorkoihin. Tämä yhdessä entistä korkeampiin vuokra tuloihin tulevina vuosina kasvattaa yhtiöiden tuloksia, jota sitten voidaan investoida hankkeiden kehittämiseen ja uusiin projekteihin. Näemme, että olosuhteet ovat hyvät vakaan ja positiivisen arvon kehitykseen kiinteistöyhtiöillemme tulevina vuosina.

Meidän tämän hetken suosikki yhtiöt…

… ovat Stendörren, Nyfosa, Kungsleden, Wihlborgs ja Balder. Stendörrenin salkussa on lähinnä teollisuus- ja logistiikka-alan kiinteistöjä Tukholman seudulla. Salkku on siten houkutteleva sekä segmentin että maantieteellisen sijainnin kannalta. Kiinteistösalkun vuokrat ovat markkinoihin verrattuna suhteellisen alhaiset.  Tästä saimme osviittaa, kun yhtiö uudelleen neuvotteli vuokrasopimukset vuoden 2018 lopussa. Stendörrenin markkinahinnoittelu tuloksen ja oikaistun kirjanpito arvon mukaan on mielestämme edullinen, yhtiöllä on myös suuri määrä rakennusoikeuksia, jotka tarjoavat hyvän perustan jatkuvaan kasvuun. Nyfosa ja Kungsleden ovat mielestämme houkuttelevia hinnoittelunsa ja segmenttinsä ansiosta. Molemmilla yrityksillä on vahva tase ja ne toimivat toimisto- ja logistiikka -kiinteistöissä. Maantieteellisesti yritykset operoivat pääasiassa Tukholmaan, Göteborgiin ja Malmön seuduilla. 

Pörssilistattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etu?

Olemalla aktiivinen omaisuudenhoitaja listatuissa pohjoismaisissa kiinteistösijoitusyhtiöissä, voimme helpommin siirtyä eri kiinteistö segmenttien välillä meidän markkinanäkymien perusteella. Uskomme, että se antaa enemmän mahdollisuuksia verrattuna suoriin kiinteistösijoituksiin. Asuntomarkkinoilla olemme olleet varovaisia, mutta näemme samalla, että tulevaisuudessa voi olla hyvät mahdollisuudet hankkia asuntoihin sijoittavia kiinteistösijoitusyhtiöitä, kunhan hinnat hieman laskevat. Likviditeetti tämän alan pörssiyhtiöissä on hyvä, mikä antaa sijoittajille lisää mahdollisuuksia ja joustavuutta.