Kiinteistösektori on laskenut 15 % (pohjoismainen kiinteistöindeksi, Carnegie Real Estate Index) huhtikuun huipuilta. Lasku johtui pääasiassa korkojen nousuodotuksista. Ruotsin ohjauskorko on -0,25:ssä ja Norja laski kesäkuun korkokokouksessaan korkoa 0,25 prosenttiyksikköä yhteen prosenttiin. Markkinat eivät usko enää korkojen laskuun Norjassa, Norjan keskuspankin pääjohtajan Øystein Olsenin lausunnoista huolimatta. Hänen mukaan korkoja voitaisiin vielä laskea syksyllä. Uskomme, että pitkät korot nousevat tänä vuonna noin 70 korkopistettä Ruotsissa, Norjassa ja euroalueella.
Korkojen nousu vaikuttaa kiinteistösijoitusyhtiöiden kursseihin negatiivisesti. Nousevat korkokustannukset laskevat jonkin verran yhtiöiden tuotto-odotuksia. Tilanne ei ole kuitenkaan täysin toivoton. Kiinteistörahaston salkunhoitajan Thomas Nielsenin mukaan kiinteistösijoittajalla tulee olla pidempi näkemys. ”Yhtiöt, joihin rahasto on sijoittanut, ovat tuottaneet hyvin ja tuotot tulevat pysymään myös hyvinä. Niiden omistamat kiinteistöt sijaitsevat hyvillä paikoilla. Korot ovat historiallisen alhaiset ja tulevat pysymään matalina vielä pitkään huolimatta siitä, pienestä noususta huolimatta.”
Aiemmin tällä viikolla Olav Thon Eiendomsselskap laski liikkeelle kolmen vuoden mittaisen velkakirjalainan 0,55 % korolla. Tämä osoittaa, että hyvät kiinteistösijoitusyhtiöt saavat rahaa erittäin alhaisella korolla.
Varovainen strategia
ODIN Kiinteistöllä on varovainen strategia. Olemme sijoittaneet yhtiöihin, joilla on sekä alhainen operatiivinen riski että alhainen rahoitusriski. Rahaston arvo on laskenut vähemmän kuin markkinat keskimäärin.
Thomas Nielsen kommentoi viimeaikaisia muutoksia rahastossa: ”Olemme tehneet joitain muutoksia ennakoiden tulevaa kehitystä. Olemme myyneet Olav Thon Eiendomsselskapin osakkeet. Osake on tuottanut erittäin hyvin, mutta olemme huolissamme nettikaupan lisääntymisestä ja siksi myimme nämä osakkeet. Samasta syystä olemme myyneet myös Cityconin osakkeet.”
”Viimeisten epävakaiden kuukausien aikana Norwegian Property on pärjännyt hyvin johtuen Aker Bryggen ja Stavangerin kehitysprojekteista. Osakeen hinta kehittyi hyvin ja myimme ne hyvään aikaan. Olemme ostaneet rahastoon Sagaxan osakkeita. Osakkeen hinta on laskenut huomattavasti ja hinta on nyt houkutteleva ottaen huomioon viimeiset tulostiedot, joiden mukaan yhtiön kasvu jatkuu” toteaa Thomas.
Thomas Nielsen, rahastonhoitaja ODIN Kiinteistöt
Yritysten näkymät
Pohjoismaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden toimintaympäristössä on tapahtunut monia muutoksia, mutta korkojen nousun lisäksi ne eivät liity osakekurssien taittumiseen kevään aikana. Norjan suhdannenäkymät ovat hieman heikentyneet ja vuokrien nostomahdollisuudet ovat rajalliset. Mutta tällä ei ole merkittävää vaikutusta kiinteistösijoitusyhtiöiden näkymiin. Ruotsin tilanne on samankaltainen.
Yritykset saavat edullista rahoitusta ja yritysten tuotot ovat säilyneet hyvinä. Salkkuyhtiöt raportoivat hyviä ensimmäisen kvartaalin tuloksia, erityisesti ruotsalaiset yhtiöt.
Thomas summaa: ”Uskomme, että salkkuyhtiöt jatkavat hyvää kehitystä toisella kvartaalilla ja saamme myös lisää hyviä uutisia liittyen edulliseen rahoitukseen. Yhtiöillä on hyvä pohja arvon luontiin myös tulevina vuosina”.